SCPI en assurance-vie : bonne idée ou fausse bonne idée ?
Dans un environnement économique marqué par une inflation persistante et des marchés financiers volatils, la recherche de solutions de diversification est plus que jamais d’actualité. Parmi les placements qui séduisent de plus en plus d’épargnants figure l’investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie.
Ce montage présente des atouts réels, mais aussi des points de vigilance à ne pas négliger. Décryptage.
Qu’est-ce qu’une SCPI en assurance-vie ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un support d’investissement collectif qui détient un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique…). En souscrivant des parts, vous percevez une quote-part des loyers encaissés par la SCPI.
Lorsqu’elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie, ces parts deviennent un support parmi d’autres (fonds euros, unités de compte, ETF…). Cela permet de bénéficier des avantages fiscaux et successoraux propres à l’assurance-vie.
Les avantages d’investir en SCPI via l’assurance-vie
1️⃣ Fiscalité optimisée
Les revenus fonciers distribués par la SCPI sont capitalisés dans le contrat et n’entrent pas immédiatement dans votre imposition. Ils ne sont taxés qu’en cas de rachat, selon le régime favorable de l’assurance-vie (abattement après 8 ans, taux forfaitaire réduit…).
2️⃣ Souplesse de gestion
Vous pouvez arbitrer entre différents supports au sein du contrat sans déclencher de fiscalité immédiate. Une souplesse intéressante pour adapter votre allocation.
3️⃣ Transmission patrimoniale
L’assurance-vie reste l’outil incontournable pour préparer votre succession : désignation de bénéficiaires, abattements spécifiques, exonération partielle selon les montants.
4️⃣ Accès facilité
Certains assureurs proposent des SCPI avec des tickets d’entrée plus bas qu’en souscription directe. Vous n’avez aucune gestion locative à assumer.
Les limites et points de vigilance
🚩 Frais cumulés
En combinant les frais des SCPI (souscription, gestion) et ceux de l’assurance-vie (gestion, arbitrage), le rendement net peut être rogné. Vérifiez toujours le Taux de Rendement Interne (TRI) net de frais.
🚩 Liquidité relative
Même via un contrat, vous restez exposé à l’illiquidité de l’immobilier. Les délais de sortie peuvent s’allonger en période de tension.
🚩 Choix restreint
Les assureurs ne référencent qu’une sélection de SCPI, ce qui limite vos options par rapport à un investissement en direct.
🚨 Impact de la valorisation des SCPI
La valeur de vos parts influe directement sur celle de votre contrat. En cas de crise immobilière, certaines SCPI ont déjà enregistré des baisses significatives — jusqu’à –30 % récemment. Une réalité à garder en tête avant d’investir.
À qui s’adresse cette stratégie ?
- Aux investisseurs qui souhaitent optimiser la fiscalité de leurs revenus fonciers.
- À ceux qui recherchent une solution clé en main, sans souci de gestion locative.
- Aux épargnants capables d’immobiliser leur épargne au moins 8 à 10 ans.
En résumé
Investir en SCPI via l’assurance-vie peut être un excellent levier de diversification et de performance à long terme, tout en profitant d’un cadre fiscal et successoral attractif.
Cependant, il est indispensable d’évaluer :
- le niveau de frais,
- la liquidité,
- le choix des SCPI proposées,
- et surtout la volatilité potentielle de leur valeur.
Un audit patrimonial personnalisé reste le meilleur moyen de vérifier si cette solution correspond à vos objectifs, votre horizon d’investissement et votre tolérance au risque.