Assurance-vie, PER et Gestion de Patrimoine à La Rochelle – Gapail Courtage
Vous souhaitez sécuriser votre épargne, préparer votre retraite ou optimiser la transmission de votre patrimoine à La Rochelle ? Gapail Courtage, cabinet indépendant en gestion de patrimoine, vous accompagne avec des solutions sur mesure : assurance-vie, Plan Épargne Retraite (PER) et stratégies d’investissement adaptées à vos objectifs.
Par Nicolas Gapail, conseiller en gestion de patrimoine – Gapail Courtage, La Rochelle
Chaque fin d'année, le même réflexe : « Il faut que je verse sur mon PER avant Noël. » C'est souvent utile, mais c'est loin d'être le seul levier. Pour l'impôt sur les revenus 2026, l'essentiel se joue avant le 31 décembre : une dépense payée le 2 janvier 2027 ne compte plus pour 2026.
Or la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a renforcé deux dispositifs que beaucoup de contribuables sous-estiment : le déficit foncier pour les propriétaires bailleurs qui rénovent, et la réduction d'impôt pour les dons. À La Rochelle et en Charente-Maritime, où une bonne partie du parc locatif est ancienne, le premier mérite particulièrement qu'on s'y arrête.
Si vous louez un logement nu au régime réel et que vos charges (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion…) dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit foncier. Hors intérêts d'emprunt, ce déficit s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Ce plafond passe à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G du DPE pour atteindre la classe A, B, C ou D. Ce régime, qui devait s'arrêter fin 2025, a été prolongé par la loi de finances pour 2026 pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.
Le calendrier réglementaire rend le sujet concret : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux et renouvellements), les logements F suivront au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Les propriétaires de logements F qui devront de toute façon rénover ont donc intérêt à regarder le calendrier fiscal en même temps.
Claire, cadre dans le secteur portuaire, est imposée dans la tranche à 30 %. Elle loue un appartement ancien près du Vieux-Port, classé F, qui rapporte 9 600 € de loyers par an. Elle n'a plus de crédit dessus. Pour éviter l'interdiction de 2028, elle fait isoler et changer le chauffage pour atteindre la classe D, et paie 25 000 € de travaux en 2026. Ses autres charges (taxe foncière, assurance) s'élèvent à 1 800 €.
Le calcul (simplifié)
Loyers : 9 600 € – Charges : 26 800 € = déficit de 17 200 €
Avec le plafond majoré de 21 400 € : les 17 200 € s'imputent sur son revenu global, soit environ 5 160 € d'impôt en moins (17 200 × 30 %).
Avec le plafond classique de 10 700 € : environ 3 210 € d'impôt en moins en 2026, le reste (6 500 €) étant reporté sur ses futurs revenus fonciers.
En prime, ses loyers 2026 ne sont pas imposés, puisqu'ils sont absorbés par les charges.
L'important n'est pas le chiffre, mais la logique : le même chantier, payé au bon moment et éligible au bon plafond, n'a pas le même coût net. Mais attention, un déficit foncier ne justifie jamais à lui seul un investissement. L'immobilier locatif comporte des risques : vacance, impayés, dépassement du budget travaux, baisse des prix et faible liquidité, avec un risque de perte en capital à la revente.
Deuxième levier, plus simple : les dons. La loi de finances pour 2026 a pérennisé et relevé à 2 000 € (au lieu de 1 000 €) le plafond des dons aux organismes qui aident les personnes en difficulté (repas, soins, logement gratuits) ouvrant droit à une réduction de 75 %. Ce plafond s'applique aux dons effectués depuis le 14 octobre 2025.
Au-delà de ce plafond, et pour les autres organismes d'intérêt général, la réduction est de 66 %, dans la limite de 20 % du revenu imposable. L'excédent éventuel est reportable sur les 5 années suivantes. Les dons effectués en 2026 se déclarent au printemps 2027 : conservez les reçus fiscaux.
Concrètement, un don de 2 000 € à une association d'aide alimentaire vous coûte 500 € après une réduction d'impôt de 1 500 €. Un don de 1 000 € à une autre association reconnue d'intérêt général vous coûte 340 €.
Une idée reçue à corriger : donner ne « fait pas gagner d'argent ». La réduction d'impôt diminue le coût du geste, elle ne le rembourse pas. Si la cause vous tient à cœur, en revanche, c'est un levier très efficace.
Le PER reste un outil classique de fin d'année. Pour les versements 2026 d'un salarié, le plafond de déduction va de 4 710 € au minimum à 37 680 € au maximum, auxquels s'ajoutent les plafonds non utilisés des trois années précédentes (indiqués sur votre avis d'impôt). L'argent est en principe bloqué jusqu'à la retraite, et la valeur des supports en unités de compte peut baisser. Nous avons détaillé le sujet dans nos articles sur le PER, à retrouver sur le blog Gapail Courtage.
À retenir
Non. Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel, où vous déduisez vos charges réelles. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire remplace la déduction des charges : impossible, donc, de déduire vos travaux.
Non. Il concerne les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Pour les autres travaux, le plafond reste de 10 700 € par an.
Jusqu'à 2 000 € de dons par an aux organismes qui fournissent gratuitement des repas, des soins ou un logement aux personnes en difficulté. Au-delà, la réduction est de 66 %, dans la limite de 20 % du revenu imposable.
Un don se fait en cinq minutes. Un chantier de rénovation énergétique, non : entre le DPE, les devis, les artisans et le paiement, il faut s'y prendre tôt. Et le projet de loi de finances pour 2027, en cours de discussion, pourra modifier certaines règles pour les années suivantes. Le bon réflexe : faire le point maintenant, chiffres en main, sur votre situation globale.
Vous êtes propriétaire bailleur à La Rochelle ou en Charente-Maritime, ou vous voulez savoir quels leviers activer avant le 31 décembre ? Prenez rendez-vous avec Nicolas Gapail, au cabinet du 99 rue de Périgny ou en visio. Découvrez aussi l'ensemble de nos services sur gapailcourtage.fr.
Nicolas Gapail, conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 22005029, membre de la CNCEF, association agréée par l'AMF. Courtier en assurance et en crédit. Règles fiscales en vigueur au 1er novembre 2026, sous réserve d'évolution législative.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.
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